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鄭州律師電話夫妻離婚時按揭房產如何分割

理論中,夫妻離婚時如何分割按揭房產,是雙方當事人爭論的焦點。法院在審訊中會依據房產獲得時間是在結婚注銷之前還是之后、購房款的來源、離婚時能否獲得房產證等方面來肯定房屋是個人財富還是夫妻共同財富,進而作出合理判決。本文整理了北京、江西、寧夏等地法院在離婚案件中對按揭房屋停止分割的案例及相關觀念,并提煉裁判規則。
 
1、夫妻一方婚前支付首付款獲得產權的按揭貸款房屋,離婚時該方須向另一方按比例補償夫妻共同還貸款——王某訴馬某離婚糾葛案  
 
【本案要旨】
 
夫妻一方婚前簽署不動產買賣合同,以個人財富支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財富還貸,不動產注銷于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處置。協議不成的,人民法院可判決該不動產歸產權注銷一方,雙方婚后共同還貸支付的款項,由產權注銷方對另一方按比例停止補償。
 
【評析】
 
按照法律規則一方在婚前已獲得產權證,不論有沒有支付全部購房款,房屋產權都應歸該方一切。即便在婚后用共同財富支付了局部的購房款,也不影響房屋產權的歸屬,只是在這種狀況下,另一方有權就這局部用共同財富支付的購房款請求分割或請求取得補償。
 
關于一方婚前簽署買賣合同支付首付款并在銀行貸款、房產證注銷在首付款支付方名下、婚后夫妻共同還貸的,完整認定為夫妻共同財富或者一方的個人財富都不太公平,該房產實踐是還錢個人財富(還錢個人支付首付款及還貸局部)與婚后共同財富(婚后雙方共同還貸局部)的混合體,《婚姻法司法解釋(三)》第十條規則離婚時處置此類糾葛的主導準繩是,既要維護個人還錢財富的權益,也要公平分割婚后共同共有局部的財富權益,同時還不能損傷債權人銀行的利益。
 
本案中王某與馬某結婚用房就屬于被告馬某于婚前支付首付款按揭貸款購置并獲得房屋產權證的商品房。其雙方婚后應用工資停止還貸。王某依法有權對其婚后參與還貸的款項停止分割和補償。
 
來源:中國法院網 2013-11-14
 
2、一方婚前按揭貸款購置的房屋婚后增值的,離婚時應依據還貸實踐狀況給予對方補償——李某與王某離婚糾葛案 
 
【本案要旨】
 
夫妻一方婚前購置婚后共同還貸的按揭房屋,離婚時未完成全部還貸義務的,由產權注銷方完成。房屋增值的局部由法院依據財富的詳細狀況、雙方還貸的實踐狀況、以及照顧子女和女方權益的準繩,由產權注銷方對另一方作出公平合理的補償。
 
【評析】
 
依據《婚姻法》司法解釋(三)的相關規則,通常狀況下,關于婚前個人買房婚后共同還貸的房產的分割,應遵照以下幾點:
 
首先,尊重夫妻雙方的處置意見。先由雙方協議處置,假如雙方可以達成分歧意見,只需內容不違法,不損害別人利益,法院能夠予以確認。本案中,經法官居中調解,雙方各執一詞,雙方無法達成分歧意見,故以判決方式結案。
 
其次,夫妻雙方無法達成協議的,判決房屋一切權歸產權注銷一方一切。本案中,李某、王某未達成房產分割的分歧意見,因而,法官首先判決房屋一切權歸產權注銷的一方李某一切。
 
第三,對婚后還貸的款項及增值局部停止分割?;楹蠊餐€貸的款項及其相對應財富增值局部,由法院依據財富的詳細狀況,以及照顧子女和女方權益的準繩判決,由產權注銷一方對另一方停止補償。
 
對按揭房屋在婚后的增值,應思索雙方還貸的實踐狀況,對其作出公平合理的補償。本案中,由于夫妻雙方經濟獨立,還款比例約為1:1,對補償數額的計算辦法是:在明白首付款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現值等數據的根底上,用婚后共同還貸款÷房屋總價款(房價款+總利息)×房屋現值÷2,即得出對另一方補償的數額。按此方式計算,本案中,李某約補償王某48.75萬元。
 
來源:中國法院網 2014-3-21
 
3、婚后一方父母支付首付款、產權注銷于一方名下而由夫妻共同還貸的按揭房屋,視為夫妻共同財富——陳某某訴薛某某離婚糾葛案
 
【本案要旨】
 
婚后由一方父母支付首付款為子女購置的不動產,產權注銷在出資人子女名下,但由夫妻共同歸還貸款的,離婚時出資人子女一方主張該不動產應視為父母只對其個人贈與的個人財富的,法院不予支持,該不動產應作為夫妻共有財富予以公平分割。
 
【評析】
 
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法解釋三》)第七條第一款規則:“婚后由一方父母出資為子女購置的不動產,產權注銷在出資人子女名下的,可依照婚姻法第十八條第(三)項的規則,視為只對本人子女一方的贈與,該不動產應認定為夫妻一方的個人財富。”但該規則并未辨別父母系出全資還是僅支付首付款的情形。
 
依據公平維護的立法企圖,在確認不動產一切權時,應當對《婚姻法解釋三》第七條第一款做嚴厲解釋,該條規則的婚后父母對子女贈與的標的物應指不動產而非出資,只要父母經過全資購置獲得了不動產的一切權,并將不動產注銷在本人子女名下時方可適用《婚姻法解釋三》第七條第一款的規則,而關于父母局部出資購置房屋之情形,因而時父母并未支付購置房屋的全部對價,其尚未獲得房屋的一切權,從而其無權決議將房屋贈與本人子女并將房屋注銷在本人子女名下。因而,婚后一方父母支付首付款為子女購置不動產,產權注銷在出資人子女名下,但由夫妻共同歸還貸款的情形,不適用《婚姻法解釋三》第七條第一款的規則,該房屋無論注銷在夫妻任何一方的名下,都應視為夫妻共同財富,在離婚時予以公平分割。
 
來源:中國法院網 2014-9-3;北京法院參閱案例第19號 2015-3-10
 
4、夫妻雙方婚后共同按揭貸款買房、離婚時商定僅由一方還貸的,不得對立好心債權人放貸銀行——某銀行訴張玉、周楠借款合同糾葛案
 
【本案要旨】
 
夫妻雙方在婚姻關系存續期間為共同的生活需求,向銀行按揭貸款買房,離婚時商定的由一方承當貸款的協議只對夫妻雙方有效,不能以該協議對立銀行債權人,銀行有權就夫妻共同債務主張雙方承當無限連帶義務。
 
【評析】
 
夫妻之間在婚姻關系存續期間可對債權債務做出商定及對財富做出處分,且這種商定只需不違背法律的強迫性規則,則對夫妻雙方均具有法律約束力,任何一方都需恪守。但夫妻之間的債務承當商定只在夫妻之間有效,不得對立好心第三人或債權人。因而,在本案中,兩被告離婚后貸款承當的商定對雙方都有效,但不得對立好心債權人放貸銀行。
 
來源:中國法院網 2014-1-7
 
5、夫妻雙方簽署的一方因主動提出離婚而放棄房屋一切權并承當全部房貸按揭的協議無效——張某訴趙某離婚糾葛案
 
【本案要旨】
 
婚姻關系存續期間,雙方簽署的一方主動提出離婚將放棄房屋一切權并且全部承當房貸按揭的協議,違犯了婚姻自在準繩,屬于無效協議。
 
【評析】
 
我國實行婚姻自在、一夫一妻、男女對等的婚姻制度。這起案件中,張某與趙某的這份協議以放棄房產及支付巨額的所謂奉養費為要挾不得離婚的條件,顯然限制了婚姻自在準繩中的離婚自在,并且這份協議內容是不對等的,也違背了婚姻法的男女對等準繩。
 
附條件的民事行為,假如所附條件是違犯法律規則或者不可能發作的,應當認定該民事行為無效。本案中的協議內容實踐上曾經進犯了離婚自在,顯然曾經違背了《婚姻法》的規則,屬于無效的合同。
 
來源:中國法院網 2014-9-13
 
6、配偶作為房屋共同還貸人有權作為第三人懇求撤銷一切權確認之訴——祝某訴崔某一、崔某二一切權確認糾葛案
 
【本案要旨】
 
夫妻一方婚前由其親屬支付首付款,經過按揭貸款付完整部購房款,并將房屋產權注銷在本人名下,婚后以夫妻共同財富還清房貸?;楹蠼涍^歹意訴訟請求確認房屋產權人為其親屬的,損傷了配偶另一方的實體權益,配偶有權作為有獨立懇求權的第三人提起第三人撤銷之訴。
 
【評析】
 
本案中,崔某一在婚前支付首付款,經過按揭貸款付完整部購房款,并將房屋產權注銷在本人名下;婚后以夫妻共同財富還清房貸。依據《婚姻法》司法解釋(三)第十條的規則:“夫妻一方婚前簽署不動產買賣合同,以個人財富支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財富還貸,不動產注銷于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處置。依前款規則不能達成協議的,人民法院能夠判決該不動產歸產權注銷一方,尚未出借的貸款為產權注銷一方的個人債務。”關于不動產一切權,此處規則的是“能夠”而不是“應當”歸產權注銷方。同時,《婚姻法》司法解釋(三)第十條第二款也對共同還貸房產的增值局部做了規則。依據此條,婚后夫妻共同還貸的款項為夫妻共同財富,該款項所對應的房屋增值局部,應為夫妻共同財富。涉案房屋注銷在崔某一名下,崔某一及崔某二稱房屋首付款及貸款還款為二人父母及崔某二支付,但無充足證據證明。一切權確認糾葛一案判決將涉案房屋一切權判歸崔某二一切,沒有查明祝某參與了共同還貸的事實,有可能損傷了祝某的實體權益。本案涉案房屋一切權權屬關系與祝某的民事權益具有利害關系,故祝某有權作為有獨立懇求權的第三人提起第三人撤銷之訴。
 
來源:光明網人民法院頻道  2015-11-20
 
觀念匯總
 
1、夫妻雙方婚后共同貸款買房,獲得房屋產權的,該房屋屬于夫妻共同財富,按普通準繩均勻分割。
 
2、夫妻一方婚前經過按揭貸款購房,并支付完整部購房款,獲得了房產證并已注銷在一方的名下,這種狀況應當屬于一方婚前個人財富,離婚時普通仍歸一方個人一切。由于財富自身的性質不因婚姻關系的存廢而發作變化,所以屬于個人財富的房屋在婚后產生的增值局部也應當屬于一方個人財富。
 
3、夫妻一方婚前經過按揭貸款購房,獲得了房產證,婚后夫妻共同還貸的房屋,根據 《婚姻法》解釋三第十條規則:“夫妻一方婚前簽署不動產買賣合同,以個人財富支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財富還貸,不動產注銷于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處置。依前款規則不能達成協議的,人民法院能夠判決該不動產歸產權注銷一方,尚未出借的貸款為產權注銷一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財富增值局部,離婚時應依據婚姻法第三十九條第一款規則的準繩,由產權注銷一方對另一方停止補償。”即該房產歸房產注銷方一切,雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財富增值局部依照夫妻共同財富來予以處置。
 
4、夫妻一方婚前付了局部房款,婚后雙方共同還貸,并且婚后才獲得房產證的。該種情形與前一種情形不同之處在于房產證的獲得時間。房產注銷只是屬于對房屋一切權的公示和確認,根據《物權法》第十五條:“當事人之間訂立有關設立、變卦、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規則或者合同另有商定外,自合同成立時生效;未辦理物權注銷的,不影響合同效能。”不動產物權人獲得物權的時間應當在于購房合同生效時?;榍耙詡€人名義購房并且完成了購房所應負的全部合同義務,產權注銷及房產證頒發是開發商和行政機關的義務,不能由于第三人未能及時實行義務而剝奪違約人的權益,故此種狀況的房產依然屬于一方的婚前個人財富,離婚時的分割準繩和方式與上一種方式是一樣的。
 
5、夫妻一方婚前付了局部房款,婚后共同還貸,但是離婚時髦未獲得房產證。這種情形就屬于沒有房產證或者離婚時髦未獲得房屋一切證的情形,夫妻雙方能夠協商分割,協商不成的,普通不宜在訴訟中處置,當事人能夠待房屋獲得產權證后,另案起訴分割。
 
6、夫妻雙方父母共同出資,全部或者是局部出資,產權注銷在一方子女名下的,該不動產可認定為雙方依照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有商定的除外。
 
7、婚后父母付首付,由夫妻二人共同還貸的,該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與,但父母明白表示贈與一方的除外。
 
8、父母婚前支付首付應當屬于對本人子女的個人贈與局部,屬于該方的個人財富,假如產權注銷在該方名下,能夠根據《婚姻法》解釋三第十條之規則來予以處置。但父母明白表示贈與雙方的除外。
 
9、婚前一方父母支付全資,房屋注銷在本人子女名下,或者婚前一方父母付首付,婚前婚后依然由父母支付每月貸款的,這兩種情形均屬于父母支付全資。該房屋應當屬于子女的婚前個人財富。