公司動態

鄭州律師房產假如沒有房產證,房屋買賣合同能否

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規則,未依法注銷領取權屬證書的房地產不得轉讓,那么出賣人出賣尚未獲得房屋產權證書的房產所簽署的房屋買賣合同效能如何?
 
本文援用的案例中,出賣人與買方簽署房屋買賣合同,后以本人尚未獲得房屋產權證明為由主張房屋買賣合同無效,法院最終沒有支持其訴訟懇求。
 
【裁判要旨】
 
 
 
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項在性質上不屬于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》規則的效能性強迫性規則,不應作為認定房屋買賣合同無效的法律根據,買賣雙方就尚未領取房產證書的房屋簽署的房屋買賣合同不會因而無效。
 
【案情簡介】
 
 
 
一、2014年5月31日,郭玉新與郭全樂訂立了存量房屋買賣合同,郭玉新購置郭全樂的201室房屋,成交價為150萬元。買受人與出賣人商定于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件材料準備齊全,并辦理上述房產的貸款審批手續,審批合格后10個工作日內,出賣人與買受人辦理上述房產的過戶手續,
 
二、合同簽署后,因郭全樂不能提供201室房屋的一切權證,招致郭玉新無法辦理貸款,案涉合同無法實行。
 
三、郭玉新向法院提起訴訟,請求解除案涉存量房屋買賣合同、郭全樂返還定金5萬元、支付違約金10萬元、賠償居間效勞費3.3萬元。
 
四、庭審過程中郭全樂辯稱,案涉房屋買賣合同簽署時雙方均明知涉案房屋尚未獲得房產證書,而依據城市房地產法管理法的規則,未領取房產證書的房屋不得轉讓,因而,案涉房屋買賣合同應屬無效。
 
五、北京市大興區法院經審理以為,房屋買賣合同不會因賣房人尚未獲得房屋產權證而無效;但郭全樂未獲得一切權證招致郭玉新無法辦理銀行貸款,其行為已構成違約,最終判決解除案涉存量房屋買賣合同、郭全樂返還定金5萬元、支付違約金4萬元、賠償居間效勞費3.3萬元。
 
【裁判要點】
 
 
 
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項規則了“未依法注銷領取權屬證書”的房屋不得轉讓。但強迫性規則分為效能性強迫性規則和管理性強迫性規則,而依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條,只要違背效能性強迫性規則的,才屬無效。而《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項在性質上應屬于管理型強迫性規則,不應作為認定房屋買賣合同無效的法律根據。所以,法院最終沒有因案涉房屋尚未獲得房產證書而認定郭全樂與郭玉新訂立的房屋買賣合同無效。
 
【實務經歷總結】
 
 
 
前事不忘、后事之師。為防止將來發作相似敗訴,提出如下倡議:
 
1、關于買方來說,在簽署房屋買賣合同前應當認真核對房屋的權屬狀況,特別是應該請求出賣人出示房屋產權證書原件并認真核對。
 
2、房屋買賣雙方就尚未獲得房屋產權證書的房屋簽署房屋買賣合同的,該合同不會因標的房屋為無證房屋而無效,但由于不能獲得房產證招致買方不能按商定時間辦理貸款手續的,賣方應承當違約義務。
 
【相關法律規則】
 
 
 
《中華人民共和國城市房地產管理法》
 
第三十八條 下列房地產,不得轉讓:
 
(一)以出讓方式獲得土地運用權的,不契合本法第三十九條規則的條件的;
 
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決議查封或者以其他方式限制房地產權益的;
 
(三)依法收回土地運用權的;
 
(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;
 
(五)權屬有爭議的;
 
(六)未依法注銷領取權屬證書的;
 
(七)法律、行政法規規則制止轉讓的其他情形。
 
《合同法》
 
第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:
 
(一)一方以狡詐、脅迫的手腕訂立合同,損傷國度利益;
 
(二)歹意串通,損傷國度、集體或者第三人利益;
 
(三)以合法方式掩蓋非法目的;
 
(四)損傷社會公共利益;
 
(五)違背法律、行政法規的強迫性規則。
 
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》
 
第十四條  合同法第五十二條第(五)項規則的“強迫性規則”,是指效能性強迫性規則。
 
【法院判決】
 
 
 
本院以為:合同是確立雙方當事人權益義務關系的協議,經合法成立的合同具有法律約束力。郭玉新與郭全樂訂立的存量房屋買賣合同,系雙方的真實意義表示,郭玉新與郭全樂均系完整民事行為才能人,合同內容不違背法律法規的強迫性規則,應屬合法有效。雙方均應依照商定的內容行使權益、實行義務?!吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項的確規則了“未依法注銷領取權屬證書”的房屋不得轉讓。但強迫性規則分為效能性強迫性規則和管理性強迫性規則,而依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條,只要違背效能性強迫性規則的,才屬無效?!吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項在性質上不屬于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》,不應作為認定房屋買賣合同無效的法律根據。所以,郭全樂辯白其與郭玉新訂立的房屋買賣合同無效的主張,本院不予采信。
 
依據房屋買賣合同的商定,郭玉新與郭全樂應于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件材料準備齊全,辦理上述房產的貸款審批手續,審批合格后10個工作日內,出賣人與買受人辦理上述房產的過戶。而要辦理銀行貸款,非有201室房屋的一切權證不可。實踐上,直至2015年1月12日,郭全樂亦未獲得201室房屋的一切權證。因而,郭全樂已構成違約?,F郭玉新請求解除合同,本院應予準許。合同解除后,郭全樂應將定金予以返還。鑒于定金由興商經紀中心保管,故興商經紀中心應將定金返還郭玉新。當事人一方不實行合同義務或者實行合同義務不契合商定的,應當承當賠償損失等違約義務,也能夠商定一方違約時應當依據違約狀況向對方支付一定數額的違約金。依據郭玉新與郭全樂關于違約義務的商定,郭全樂應賠償郭玉新違約金100000元及居間方各項效勞費用。鑒于郭全樂表示違約金數額過高,本院酌情予以調整。